Polski rynek mieszkaniowy w 2024 roku znajduje się w fascynującym punkcie swojej historii. Po okresie dynamicznych zmian wywołanych przez pandemię, zmiany stóp procentowych oraz programy rządowe, obecna sytuacja wymaga dokładnej analizy. W tym artykule przyjrzymy się aktualnym trendom, wyzwaniom oraz prognozom dotyczącym polskiego rynku mieszkaniowego w 2024 roku.

Aktualna sytuacja na rynku mieszkaniowym

Pierwszy kwartał 2024 roku przyniósł stabilizację cen mieszkań w największych polskich miastach, po okresie intensywnych wzrostów w 2023 roku. Według danych GUS, średnie ceny transakcyjne na rynku pierwotnym w siedmiu największych miastach Polski (Warszawa, Kraków, Łódź, Wrocław, Poznań, Gdańsk, Katowice) wzrosły o 2,5% w porównaniu do ostatniego kwartału 2023 roku.

Kluczowe statystyki rynku mieszkaniowego w I kwartale 2024:

  • Warszawa: średnia cena na rynku pierwotnym 15 200 zł/m² (+1,8% kw/kw)
  • Kraków: średnia cena na rynku pierwotnym 13 800 zł/m² (+2,2% kw/kw)
  • Wrocław: średnia cena na rynku pierwotnym 12 500 zł/m² (+3,1% kw/kw)
  • Gdańsk: średnia cena na rynku pierwotnym 13 200 zł/m² (+2,6% kw/kw)
  • Poznań: średnia cena na rynku pierwotnym 11 300 zł/m² (+1,9% kw/kw)

Na rynku wtórnym obserwujemy podobną tendencję, z niewielkimi wzrostami cen w granicach 1-3% kwartalnie. Warto zauważyć, że różnica między cenami na rynku pierwotnym i wtórnym zmniejszyła się w porównaniu do poprzednich lat, co świadczy o rosnącym zainteresowaniu mieszkaniami z drugiej ręki.

Wykres cen mieszkań w głównych miastach Polski

Wykres: Średnie ceny mieszkań w głównych miastach Polski (zł/m²)

Czynniki wpływające na rynek mieszkaniowy w 2024 roku

Obecny kształt rynku mieszkaniowego w Polsce jest wynikiem interakcji wielu czynników ekonomicznych, demograficznych i politycznych. Oto najważniejsze z nich:

1. Polityka stóp procentowych

Rada Polityki Pieniężnej utrzymuje stabilny poziom stóp procentowych od kilku miesięcy, co pozytywnie wpływa na dostępność kredytów hipotecznych. Stopa referencyjna NBP wynosząca 5,75% jest niższa niż w szczytowym momencie 2023 roku, co przełożyło się na wzrost zdolności kredytowej potencjalnych nabywców.

Według analityków, w drugiej połowie 2024 roku możliwe są dalsze obniżki stóp procentowych, co mogłoby dodatkowo pobudzić popyt na kredyty hipoteczne i, w konsekwencji, na mieszkania.

2. Programy wsparcia mieszkalnictwa

Program "Na Start", który zastąpił wcześniejszy "Bezpieczny Kredyt 2%", wszedł w życie w drugim kwartale 2024 roku. Program ten oferuje preferencyjne warunki kredytowania dla osób do 35 roku życia nabywających pierwsze mieszkanie.

Wstępne dane wskazują, że wpływ nowego programu na rynek jest mniejszy niż jego poprzednika, co może wynikać z bardziej restrykcyjnych kryteriów kwalifikacji oraz limitów cenowych. Niemniej jednak, program przyczynia się do podtrzymania popytu w segmencie mieszkań z niższej półki cenowej.

3. Sytuacja ekonomiczna gospodarstw domowych

Wzrost wynagrodzeń w Polsce utrzymuje się na poziomie około 8-9% rocznie, co przy inflacji oscylującej wokół 4% oznacza realny wzrost siły nabywczej. To pozytywnie wpływa na zdolność Polaków do zaciągania kredytów hipotecznych oraz inwestowania w nieruchomości.

Jednocześnie stopa bezrobocia utrzymująca się na historycznie niskim poziomie około 5% daje poczucie stabilności zatrudnienia, co sprzyja podejmowaniu długoterminowych zobowiązań finansowych.

Kluczowe wskaźniki ekonomiczne wpływające na rynek mieszkaniowy:

  • Inflacja: 3,9% (maj 2024)
  • Wzrost płac: 8,7% r/r (I kwartał 2024)
  • Stopa bezrobocia: 5,1% (kwiecień 2024)
  • Stopa referencyjna NBP: 5,75%
  • Wzrost PKB: 3,2% r/r (I kwartał 2024)

4. Podaż mieszkań

W pierwszym kwartale 2024 roku deweloperzy wprowadzili na rynek o 15% więcej mieszkań niż w analogicznym okresie roku poprzedniego. Wzrost aktywności deweloperskiej jest odpowiedzią na utrzymujący się popyt oraz wysokie marże osiągane w poprzednich latach.

Obecnie w budowie znajduje się około 145 000 mieszkań deweloperskich, co stanowi wzrost o 12% w porównaniu do roku poprzedniego. Największa aktywność deweloperska obserwowana jest w Warszawie, Krakowie, Wrocławiu i Trójmieście.

Warto zauważyć, że w strukturze nowych inwestycji rośnie udział mieszkań o mniejszym metrażu (30-50 m²), co jest odpowiedzią na rosnące ceny oraz zmieniające się preferencje nabywców.

Budowa nowych osiedli mieszkaniowych w Polsce

Liczba mieszkań oddanych do użytku oraz rozpoczętych budów (kwartalne dane GUS)

Trendy na rynku mieszkaniowym w 2024 roku

Obserwując polski rynek mieszkaniowy w 2024 roku, możemy wyróżnić kilka wyraźnych trendów:

1. Rosnące znaczenie energooszczędności

W obliczu wysokich cen energii oraz rosnącej świadomości ekologicznej, coraz więcej nabywców zwraca uwagę na energooszczędność mieszkań. Deweloperzy odpowiadają na to zapotrzebowanie, oferując budynki o wyższych standardach izolacji termicznej, wyposażone w odnawialne źródła energii oraz systemy inteligentnego zarządzania zużyciem mediów.

Mieszkania w budynkach z certyfikatami energetycznymi klasy A i B osiągają premię cenową w wysokości 5-10% w porównaniu do podobnych lokali o niższej klasie energetycznej.

2. Rozwój rynku najmu instytucjonalnego (PRS)

Sektor PRS (Private Rented Sector) dynamicznie rozwija się w Polsce, szczególnie w największych miastach. Fundusze inwestycyjne oraz wyspecjalizowane firmy budują lub kupują całe budynki mieszkalne z przeznaczeniem na długoterminowy wynajem.

W 2024 roku sektor PRS w Polsce obejmuje już ponad 12 000 mieszkań, a kolejne 15 000 jest w budowie lub planach. Największą aktywność w tym segmencie obserwujemy w Warszawie, gdzie zlokalizowanych jest około 60% wszystkich mieszkań na wynajem instytucjonalny.

3. Suburbanizacja i rozwój mniejszych miast

Pandemia COVID-19 zapoczątkowała trend przenoszenia się części mieszkańców dużych miast na przedmieścia oraz do mniejszych miejscowości. W 2024 roku trend ten utrzymuje się, choć z mniejszą dynamiką.

Obserwujemy dynamiczny rozwój rynku mieszkaniowego w miejscowościach satelickich wokół dużych miast, takich jak Piaseczno, Konstancin-Jeziorna (Warszawa), Wieliczka, Zabierzów (Kraków), czy Komorniki, Tarnowo Podgórne (Poznań). Ceny mieszkań w tych lokalizacjach rosną szybciej niż w centrach dużych miast, choć wciąż pozostają niższe.

4. Rosnące znaczenie udogodnień i przestrzeni wspólnych

Deweloperzy coraz częściej konkurują nie tylko ceną i lokalizacją, ale także oferowanymi udogodnieniami. Nowe inwestycje mieszkaniowe często wyposażone są w siłownie, strefy coworkingowe, przestrzenie rekreacyjne, stacje ładowania pojazdów elektrycznych czy rozbudowane tereny zielone.

Ten trend jest szczególnie widoczny w segmencie premium, ale stopniowo przenika również do inwestycji ze średniej półki cenowej.

Nowoczesne osiedle mieszkaniowe z terenami rekreacyjnymi

Nowoczesne osiedle mieszkaniowe z rozbudowanymi przestrzeniami wspólnymi

Prognozy na pozostałą część 2024 roku

Bazując na aktualnych danych oraz trendach, możemy sformułować następujące prognozy dotyczące polskiego rynku mieszkaniowego na pozostałą część 2024 roku:

Ceny mieszkań

Przewidujemy stabilizację lub umiarkowany wzrost cen mieszkań w głównych miastach Polski, w granicach 3-5% w skali całego roku. Tempo wzrostu będzie zróżnicowane w zależności od miasta i segmentu rynku:

  • Najwyższe wzrosty (5-7%) będą prawdopodobnie obserwowane w Warszawie, Krakowie i Trójmieście, gdzie popyt nadal przewyższa podaż.
  • Umiarkowane wzrosty (3-5%) prognozujemy dla Wrocławia, Poznania i Łodzi.
  • W mniejszych miastach wojewódzkich wzrosty mogą być niższe (1-3%), z wyjątkiem lokalizacji turystycznych, gdzie ceny mogą rosnąć szybciej.

Dostępność kredytów hipotecznych

Przewidujemy dalszy wzrost liczby udzielanych kredytów hipotecznych, szczególnie w drugiej połowie roku, jeśli dojdzie do zapowiadanych obniżek stóp procentowych. Programy wsparcia takie jak "Na Start" będą stymulować popyt w segmencie pierwszych mieszkań dla młodych ludzi.

Wartość nowo udzielonych kredytów hipotecznych w 2024 roku może przekroczyć 70 miliardów złotych, co byłoby wynikiem o około 15% wyższym niż w 2023 roku.

Aktywność deweloperska

Spodziewamy się utrzymania wysokiego poziomu aktywności deweloperskiej, z liczbą mieszkań rozpoczętych w 2024 roku na poziomie około 130 000. Deweloperzy będą jednak coraz ostrożniej podchodzić do nowych inwestycji, biorąc pod uwagę rosnące koszty budowy oraz potencjalne nasycenie rynku w niektórych segmentach.

Warto zauważyć, że coraz więcej deweloperów dywersyfikuje swoją działalność, wchodząc w segment PRS lub budownictwa z przeznaczeniem na najem krótkoterminowy.

Główne ryzyka dla rynku mieszkaniowego w 2024 roku:

  • Potencjalny wzrost inflacji i związane z tym zaostrzenie polityki monetarnej
  • Spowolnienie gospodarcze w strefie euro, które mogłoby wpłynąć na polską gospodarkę
  • Wyczerpanie się popytu odroczonego z okresu pandemii
  • Nadpodaż w niektórych segmentach rynku, szczególnie w przypadku mieszkań premium
  • Zmiany regulacyjne dotyczące najmu krótkoterminowego i inwestycji w nieruchomości

Podsumowanie

Polski rynek mieszkaniowy w 2024 roku znajduje się w fazie stabilnego wzrostu, po okresie dynamicznych zmian w latach 2020-2023. Główne trendy to:

  • Stabilizacja lub umiarkowany wzrost cen mieszkań
  • Poprawa dostępności kredytów hipotecznych
  • Rosnące znaczenie energooszczędności i zrównoważonego budownictwa
  • Dynamiczny rozwój sektora najmu instytucjonalnego (PRS)
  • Kontynuacja trendu suburbanizacji

Dla potencjalnych nabywców i inwestorów kluczowe będzie dokładne monitorowanie sytuacji gospodarczej, polityki stóp procentowych oraz lokalnych uwarunkowań rynkowych. Mimo wyzwań, polski rynek mieszkaniowy wciąż oferuje interesujące możliwości, zarówno dla osób poszukujących mieszkania dla własnych potrzeb, jak i dla inwestorów.

W kolejnych artykułach przyjrzymy się szczegółowo poszczególnym segmentom rynku oraz przedstawimy analizy dla konkretnych miast. Zapraszamy do śledzenia naszego bloga!